了解紐約公寓的租金管制政策Rent Control

　　紐約租金管制公寓的租客和房東之間的矛盾差不多成了當今美國僅存的階級矛盾，“不可調(diào)和，你死我活”的標準在這里可以完全按字面意思理解。

　　今天的中國人聽到“階級斗爭”這個詞可能就像聽到儲藏室的角落里埋在塵埃中斷了發(fā)條的舊鬧鐘偶爾發(fā)出咔嗒一聲，遙遠，空洞，匪夷所思。在美國這個曾經(jīng)被我們認為階級界線分明的國家中，人們的“階級”概念其實更加模糊。即使在占領(lǐng)華爾街運動的鼎盛時期，那些為99%普通人的利益走上街頭去討伐1%巨富的示威者也大都不認為這是場“階級斗爭”。在一篇分析美國為什么尚未產(chǎn)生女總統(tǒng)的書評文章中，加州大學戴維斯分校榮休歷史教授Ruth Rosen也提出或許是美國傳統(tǒng)上沒有階級概念，才使女性成了社會中被壓迫階層的替代品。

　　這也難怪，“階級矛盾”至少應該是不可調(diào)和、你死我活的，而在美國，雇主和工人即使常常為加薪鬧得不可開交，也都明白雙方其實是依存關(guān)系，一方過不好，另一方也沒好日子過。富人和窮人也沒有直接利益沖突，后者即使看前者不順眼，也知道是前者的賦稅和捐贈維持著公共設(shè)施，文化場所和扶貧慈善機構(gòu)的運作。這些人之間的隔三岔五的吵吵鬧鬧，其實不過是要在各自利益中尋找一個平衡(婆媳?哈哈，在美國她們基本上是八竿子打不著的陌生人。)

　　這樣，紐約租金管制公寓的租客和房東之間的矛盾差不多成了當今美國僅存的階級矛盾，“不可調(diào)和，你死我活”的標準在這里可以完全按字面意思理解。

　　美國的政府管控租金政策從上世紀40年代就已經(jīng)開始，最初以控制戰(zhàn)時通漲為目的，之后幾經(jīng)流變時緊時松，管制方式和名目也多種多樣，房屋租賃市場卻在管與不管的輾轉(zhuǎn)中蓬勃發(fā)展。1969年，紐約為了應付當時的住房危機，又通過了“租金穩(wěn)定法”將更多房屋納入管制范圍，讓低收入民眾不至于無家可歸。這些法律基本上使1947年2月1日到1974年1月1日之間興建的大批公寓被列入租金管制范圍，使自1971年1月1日起持續(xù)居住在這些租金管制公寓中的房客不用擔心租金飛漲的問題。

　　“持續(xù)居住”基本可以理解為“子女可繼承”，即使年輕一代早已不屬于低收入群體，只要一直住在老屋里，就享受漲租保護。所謂保護指的是每年房屋的漲幅房東做不了主，而是由一個政府指定的租金厘定委員會根據(jù)前一年通脹情況作出具體規(guī)定，這些年漲幅基本保持在2%到4%的水平，去年允許漲幅僅為1%，跌到歷史最低水平。

　　每年四月到六月期間是租金厘定委員會為制定房租漲幅召開公聽會的季節(jié)，如果你從頭到尾聽完一場公聽會，感覺可能會像看了一場《白毛女》，房東和房客各執(zhí)一詞劍拔弩張，前者說的是自己維持樓宇多么費力不討好，后者說的是自己如何艱難幾乎就要付不起租露宿街頭。這種陣勢說是血淚控訴絕不夸張，月初我在一場公聽會上聽到了或是史上最絕的房客演說，一位黑人大媽走上來對著話筒聲淚俱下，用帶著哭腔的渾厚女中音重復了兩遍如下臺詞：“我知道房東要盈利，但我實在沒有錢了，我該怎么辦?”說完后頭也不回的離場，贏得了全場發(fā)言中最熱烈的掌聲。

　　當然在有些情況下管制房也可以脫管，比如房客全家搬走，或者房東能證明房客年收入已經(jīng)超過20萬。但房客絕不會主動放棄一塊肥肉，也不會向房東老實交代自己的年薪，房東就只能調(diào)集人性中所有的惡，即使不能咒死房客全家，也要想方設(shè)法斷水斷電逼他們搬走，要么就雇傭私人偵探調(diào)查房客的收入，掀起一場有你沒我殲滅戰(zhàn)。

　　紐約現(xiàn)存的100萬套租管房分布毫無規(guī)律，即使在寸土寸金的上東城，你花3000美金租一間一臥公寓，旁邊可能就住著月租只要500美金的鄰居。帶租管公寓的樓售價總會比同類樓宇便宜，近些年有些資本集團專門低價購入這種樓宇，然后想辦法讓管制公寓脫管抬高租金賺大錢。但在房屋法差不多是180度傾向房客方的紐約，達到此目的需要超常的耐心和狠心。要是你從中國揣了大把現(xiàn)金來到紐約，打算學人家買幢小樓當起房東，過上輕輕松松不勞而獲的幸福生活，偏偏又不小心買到了帶租管單元的燙手山芋，就只能糟心了。